Por Maria Reis

A due diligence é um procedimento essencial no contexto do direito imobiliário, especialmente em transações de compra e venda de imóveis. Trata-se de uma análise detalhada da documentação do imóvel e das partes envolvidas, com o objetivo de prevenir fraudes e identificar os riscos potenciais da negociação. Neste artigo, vamos explorar a importância da due diligence e os principais aspectos que devem ser considerados.

1. Análise da Matrícula do Imóvel

O primeiro passo da due diligence é a verificação minuciosa da matrícula do imóvel. Este documento deve confirmar a legitimidade da titularidade do bem, bem como a existência de eventuais ônus ou restrições sobre o imóvel. Além disso, é imprescindível verificar a capacidade legal das partes envolvidas, garantindo que toda a documentação pessoal esteja regular. Essa verificação é crucial para evitar problemas legais futuros como a nulidade da aquisição.

2. Identificação de Riscos

A due diligence também é fundamental para identificar riscos associados à transação. Esses riscos incluem, entre outros:

• Ônus e hipotecas: Verificar se o imóvel está vinculado a pendências financeiras e ônus que podem dificultar ou impedir a sua transferência.
• Saúde financeira dos proprietários: Analisar processos judiciais em face dos vendedores, para verificar se estes poderão representar fraude contra credores ou fraude à execução quando da transferência do imóvel.
• Débitos propter rem: Identificar a existência de débitos diretamente relacionados aos imóveis, como dívidas de IPTU ou dívidas de condomínio, que podem acarretar em cobrança do futuro proprietário e até na perda do imóvel.
• Litígios: Verificar se o imóvel está envolvido em disputas judiciais que possam comprometer a transação.
• Regularidade Urbanística: Confirmar se o imóvel está em conformidade com as normas de zoneamento e construção, possui “habite-se” e não está em área ou próximo de tombamento.
• Cadastros Rurais e Restrições Ambientais: Para imóveis rurais, é necessário verificar a registros como Cadastro Ambiental Rural (CAR), Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Cadastro Fiscal (NIRF), georreferenciamento, bem como se há outros imóveis ou áreas de proteção ambiental sobrepostos.

3. Avaliação do Imóvel

A due diligence também é uma ferramenta eficaz para a avaliação precisa do imóvel. Isso incluí:

• Avaliar o Preço Justo: Verificar as informações de mercado e determinar se o valor solicitado é condizente com as condições atuais.
• Inspeções Físicas: Realizar inspeções in loco para identificar problemas estruturais que possam impactar o valor de mercado.

4. Quando é necessário realizar a Due Diligencie?

Em regra, a análise deve ser feita previamente à concretização do negócio pretendido, ou seja, antes da celebração dos seus documentos definitivos.

É comum realizá-la em situações como compra e venda de imóveis, garantias fiduciárias ou hipoteca, usufruto, ou para realizações de projetos como incorporação ou built suit.

Dessa forma, uma vez concluída a Due Diligence, as partes negociam os contratos vinculantes já confeccionados com base nas informações captadas na DD. Por exemplo, se foi encontrado algum passivo durante a análise, é comum que o comprador fique com a obrigação de resolvê-lo em um determinado prazo, sob pena de o comprador rescindir o negócio.

5. Segurança Jurídica

Por fim, um dos maiores benefícios da due diligence é a segurança jurídica proporcionada às partes envolvidas. Um processo bem-executado garante maior transparência e reduz as chances de surpresas após a compra. Além disso, a identificação precoce de problemas potenciais pode evitar litígios futuros, salvaguardando os interesses de compradores e vendedores.

Conclusão

A due diligence é uma etapa fundamental em qualquer transação imobiliária. Ao proteger os interesses das partes e criar um ambiente de negócios mais seguro, esse processo minimiza riscos e aumenta a segurança jurídica. Investir tempo e recursos na due diligence pode evitar problemas legais e financeiros no futuro, garantindo uma transação imobiliária tranquila e confiável.

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

“A escritura pública deve ser lavrada em Tabelionato de Notas e, posteriormente, submetida ao Cartório de Registro de Imóveis para o devido registro”, diz Samir Farhat, sócio do Arbach & Farhat Advogados. É com esse registro que o direito à propriedade do imóvel é garantido ao comprador. No entanto, as pessoas precisam ficar atentas às documentações necessárias para dar entrada na escritura pública e verificar se o imóvel possui alguma pendência jurídica ou irregularidades na documentação, como a ausência de matrícula.

“Há também situações específicas, como quando o pagamento do imóvel foi feito de forma parcelada e não houve quitação total. O vendedor pode se recusar a lavrar a escritura definitiva até que o valor seja integralmente pago”, cita Maria Reis, especialista em Direito Imobiliário pela FGV/SP, sócia do escritório Lara Martins. Nestas situações, é necessário que o comprador entre com um processo na justiça para ter acesso a escritura definitiva.

O que o contrato de compra e venda garante ao comprador?

O contrato de compra e venda garante ao comprador o direito à posse do imóvel. Embora o nome seja semelhante ao de propriedade, os dois termos possuem diferenças. Segundo Reis, a posse dá o direito ao uso do imóvel. Ou seja, a pessoa tem o direito de usufruir do bem e até explorar o espaço, como alugar e receber os frutos dessa locação. Já a propriedade é o direito pleno e legal sobre o imóvel.

“O proprietário tem o poder de vender, transferir, hipotecar, ou dispor do imóvel como quiser, porque seu nome está registrado como tal na matrícula do imóvel. Esse registro é o que confere ao proprietário o reconhecimento oficial da lei”, explica a especialista.

Quais são os custos da escritura pública?

Os custos envolvendo uma escritura pública envolvem três despesas: o recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que trata-se de uma tributo municipal e pode ter uma alíquota diferente para região, e as taxas cobradas pelos serviços do Tabelionato de Notas e pelo cartório de registro de imóveis. “Esses dois últimos respeitam uma tabela progressiva de custos, a depender do valor da operação de venda e compra”, diz Farhat.

Segundo uma simulação realizada pelo especialista, esses custos podem chegar a um valor de R$ 39,8 mil para a escritura de um imóvel de R$ 1 milhão na cidade de São Paulo (SP). Os cálculos levaram em consideração uma alíquota de 3% de ITBT, R$ 6.150 referente aos gatos com as taxas para o lavramento do documento em um Tabelionato de Notas e R$ 3.650 para os custos do registro do ofício em um cartório de registro de imóveis.

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

Um acidente aéreo é uma tragédia de grandes proporções que pode causar danos devastadores, especialmente em áreas urbanas e povoadas.

Quando um evento dessa natureza ocorre, os impactos vão além da destruição física de móveis e imóveis. Afeta também a vida e a integridade de pessoas que possam estar no local, gerando não apenas danos materiais, mas abalos psicológicos significativos.

Nesse cenário, surgem diversas questões junto aos moradores afetados, especialmente no que tange à responsabilização por prejuízos materiais, enfrentamento do abalo psicológico e a gestão do assédio midiático.

Prejuízos materiais: a responsabilidade legal
A começar pelos prejuízos materiais, a responsabilidade legal pelos danos causados por um acidente aéreo – incluindo destruição de imóveis, veículos e bens móveis – geralmente recai sobre a companhia aérea responsável pelo voo, conforme estabelecidos nos artigos 186 e 927 do Código Civil Brasileiro.

Esses artigos estabelecem a obrigação de reparação por aquele que causar dano a outrem, seja por ação ou omissão.

No entanto, a apuração da responsabilidade é um processo que pode se estender, exigindo perícias e provas concretas dos danos. Nesse ínterim, os moradores e a administração do condomínio devem adotar medidas para mitigar os prejuízos imediatos.

Por isso, depois da apuração dos danos, a administração deve coordenar as ações necessárias para as reparações nas áreas comuns.

O primeiro passo é verificar a contratação de seguros residenciais e se estes incluem cobertura para acidentes aéreos, oferecendo suporte financeiro e até mesmo na reparação.

Na ausência de tal cobertura, a administração deve atuar de forma diligente, assegurando que as despesas sejam justificadas e documentadas, facilitando assim eventuais prestações de contas e ajuizamento de processos judiciais.

Além disso, é comum que os moradores precisem deixar o imóvel temporariamente por conta das obras. Nesses casos, o status da obra e a necessidade de mudança do morador devem ser documentados, para que a companhia aérea responsável arque com os custos associados, desde o aluguel até as despesas de mudança.

Abalo psicológico: responsabilidade por danos morais
Além dos danos materiais, o impacto psicológico nos moradores não pode ser negligenciado. A violação da sensação de segurança do lar (direito fundamental), somada ao desgaste causado por ter seus pertences destruídos, podem resultar em consequências emocionais severas, como estresse pós-traumático, ansiedade e medo.

Nesse sentido, a Constituição Federal assegura o direito dos afetados à indenização por danos morais, de modo que a companhia aérea poderá ser acionada judicialmente para responder por estes danos.

Em paralelo, cabe à administração do condomínio reconhecer esses impactos e adotar medidas para oferecer suporte adequado aos moradores, como organizar sessões de terapia com psicólogos especializados, para ajudar os afetados a processar o trauma e recuperar sua estabilidade emocional.

Assédio da imprensa e curiosos: proteção da privacidade
Um acidente aéreo naturalmente atrai a atenção da imprensa e de curiosos, o que pode agravar o sofrimento dos moradores ao terem suas privacidades invadidas.

Cabe à administração do condomínio adotar medidas para proteger a privacidade dos moradores, como a contratação de uma equipe de segurança para restringir acesso ao local por pessoas não autorizadas, a designação de um porta-voz para lidar com a imprensa e até a instalação de barreiras físicas para impedir a visualização das áreas danificadas.

Entretanto, caso essas medidas não sejam suficientes, é recomendado ao condomínio requerer providências judiciais necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário à proteção da vida privada, conforme previsto no artigo 21 do Código Civil.

Mais uma vez, ressalta-se que todas essas ações, se comprovadamente necessárias, podem ser posteriormente cobradas da companhia aérea responsável, dentro do escopo de reparação dos danos causados.

Conclusão
A complexidade dos impactos de um acidente aéreo em um condomínio revela a importância de uma gestão que vá além da simples reconstrução física.

Com a devida atenção aos direitos e deveres previstos em lei, é possível reconstruir tanto as estruturas quanto o bem-estar da comunidade, garantindo que a recuperação seja completa e arcada pelo causador do prejuízo.

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

No exercício diário de convivência estabelecido pelos condomínios, a máxima “Minha casa, minhas regras” é repleta de exceções. A vida em comunidade obriga os moradores a se adequarem a normas coletivas para manter a boa vizinhança ou, em casos extremos, para não ser expulso da própria casa.

Mas o que causa a expulsão de um morador? Nestes casos em que o condomínio resolve recorrer à solução extrema, quais são os caminhos possíveis? Quando o proprietário é expulso do condomínio, ele perde o imóvel?

Quando o morador pode ser expulso do condomínio? 

O principal motivo para a expulsão de um morador do condomínio em que ele vive é a perturbação de sossego. De acordo com o artigo 1.277 do Código Civil, conhecido como o Direito de vizinhança, os condôminos têm o direito de exigir que ações sejam tomadas para coibir atividades que comprometam o sossego, a saúde e a segurança, inclusive quando elas são oriundas do mau uso de propriedade vizinha.

“Caso determinado condômino apresente comportamentos antissociais como perturbação da ordem, desrespeito à convenção do condomínio, ameaças e agressões físicas e verbais, produção de elevados ruídos sonoros em locais e/ou horários não permitidos, criação de animais não compatíveis à segurança dos demais condôminos ou descumprimento das normas de segurança e saúde, é possível realizar sua expulsão”, detalha a advogada Maria Reis, especialista em Direito Imobiliário pela FGV/SP e sócia do escritório Lara Martins.

Ela destaca, entretanto, que o comportamento precisa ser reiterado e o condomínio precisa ter tomado medidas prévias, como notificações e aplicações de multas.

Caso Eddy Júnior

Em julho deste ano, a Justiça de São Paulo determinou que Elisabeth Morrone e o seu filho deixassem o condomínio onde moram após se envolverem em um episódio de racismo contra o humorista e músico Eddy Júnior, ocorrido em 2022. A juíza argumentou que os dois foram expulsos por comportamento antissocial.

O advogado André Luiz Junqueira, professor da GP Academy, braço de formação e capacitação da URBX, aponta que este tipo de decisão costuma ser bastante rara e tomada apenas em casos extremos. “Não precisa ser necessariamente um crime, mas devem ser situações em que realmente a coletividade chegue à conclusão de que não dá para conviver com este indivíduo”, pontua.

Como expulsar um morador do condomínio?

A expulsão de um morador de um condomínio é um processo complexo que se desdobra em diversas etapas. O primeiro passo indicado pelo Direito de vizinhança é que o condomínio notifique o morador sobre os comportamentos antissociais. Se, após a notificação, os comportamentos persistirem, o condomínio pode aplicar multas, limitadas a até dez vezes o valor da contribuição condominial.

“Caso as multas não sejam suficientes para cessar os comportamentos, o próximo passo é obter a aprovação de três quartos dos condôminos restantes e realizar o ajuizamento da Ação de Exclusão de Condômino. Se o juiz acatar o pedido, o morador será expulso do condomínio”, esclarece Reis.

Ela recomenda que o condomínio apresente provas documentais como fotos, vídeos e boletins de ocorrência.

O morador expulso pode perder o imóvel? 

Se a pessoa expulsa do condomínio for proprietária do imóvel, ela não o perderá. Segundo Junqueira, porém, parte do direito de propriedade daquela pessoa é perdido. “Uma vez que o morador perde o direito ao uso, parte do direito de propriedade dela é lesado, mas ele continua podendo alugar ou vender o imóvel”, explica.

Reis, porém, comenta que é possível que o condomínio solicite a alienação forçada do imóvel. “O condomínio pode, juntamente com a Ação de Exclusão, requerer que o proprietário seja obrigado a alienar o imóvel em um prazo específico, sob pena de alienação judicial forçada. Se o juiz entender que a venda forçada é necessária para cessar os atos antissociais, essa medida poderá ser deferida”.

“Entretanto, é importante que a necessidade da venda forçada tenha relação direta com o cessamento dos atos. Pois é plenamente possível que o proprietário perca o direito de frequentar o condomínio, ou seja, a posse do imóvel, mas continue sendo proprietário do imóvel, podendo usufruir do imóvel por outros meios, como alugá-lo, por exemplo”, acrescenta.

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

A advogada especialista em Direito Imobiliário e sócia do Lara Martins Advogados, Maria Reis, em entrevista à Jovem Pan News, comentou sobre os impactos positivos e negativos do PL em Bairros de Zona Exclusiva residencial(ZER).

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

Após um período desafiador de estagnação, impulsionado principalmente pela pandemia, a economia brasileira demonstrou sinais de recuperação em 2023, trazendo consigo expectativas ainda mais otimistas para 2024.

Neste cenário, na contramão do mercado internacional, o mercado imobiliário nacional se mostra super promissor, sendo possível visualizar as tendências positivas para o ano ainda no primeiro trimestre de 2024, o que leva a um panorama ainda mais favorável.

O destaque inicial recai sobre os cortes na taxa básica de juros, a Selic, que têm impulsionado as expectativas de avanço do mercado imobiliário.

Com uma redução significativa nos primeiros meses do ano, de 11,75% para 10,75%, conforme decisão do Copom em março, reforça-se a perspectiva de que a Selic encerrará o ano em 9%. Esse movimento, aliado ao controle da inflação, torna o financiamento imobiliário mais acessível aos brasileiros, além de beneficiar as empresas do setor devido ao baixo custo de capital.

Outro ponto relevante é a retomada de políticas governamentais voltadas para habitação, como o programa Minha Casa Minha Vida. O programa destinou cerca de R$ 13,7 bilhões em recursos federais para financiamentos imobiliários somente este ano, representando um aumento superior a 40% em relação ao investimento de 2023.

Além disso, houve mudanças significativas nas faixas de renda do programa, beneficiando famílias com rendas de R$ 8 mil a R$ 12 mil e impulsionando os valores dos imóveis. Tais incentivos já refletiram em um aquecimento do mercado, evidenciados pelos expressivos lançamentos ocorridos no final de 2023, que tendem a manter durante 2024.

No âmbito do crédito, a crescente integração do mercado de capitais com o imobiliário é uma tendência importante. Pela primeira vez, o volume de recursos captados por meio de instrumentos como CRIs, LCIs e LIGs em 2023 superou os recursos da caderneta de poupança para crédito imobiliário, marcando uma nova era no setor, que promete maior dinamismo e flexibilidade.

Em termos de legislação, a entrada em vigor do “Marco Legal das Garantias” (Lei 14.711/23) em outubro 2023 é um marco significativo. A norma tem como objetivo modernizar e agilizar os procedimentos relacionados às execuções das garantias imobiliárias, além de possibilitar que o mesmo imóvel seja usado como garantia em mais de um financiamento. Estabeleceu ainda, novas condições para a hipotecas e penhoras, proporcionando maior segurança jurídica nas transações e contribuindo para a redução das taxas de juros.

Ademais, revisões nos planos diretores de grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro também impactam o mercado, influenciando diretrizes relacionadas ao adensamento populacional e ao desenvolvimento de incorporações.

Por fim, a tecnologia desempenhará um papel cada vez mais relevante no mercado imobiliário. Neste aspecto, destaca-se a implementação de ferramentas cada vez mais ágeis e inteligentes para auxiliar nas transações imobiliárias, como contratos inteligentes e a implementação da blockchain, garantindo maior eficiência e transparência nas operações.

Em síntese, o mercado imobiliário brasileiro em 2024 oferece diversas oportunidades para investidores, profissionais do ramo e consumidores, mas é primordial adaptar-se às mudanças e aproveitar das tendências para alcançar o sucesso neste cenário de recuperação econômica.

Referências:

https://pemfia.com.br/2024/02/15/mercado-imobiliario-2024-saiba-o-que-esperar-tendencias-e-perspectivas/ | Acesso em 08/04/2024.

https://www.tiberio.com.br/blog/tiberio-news/o-que-esperar-do-mercado-imobiliario-em-2024/#:~:text=A%20expectativa%20%C3%A9%20que%20a,e%20estimula%20a%20atividade%20econ%C3%B4mica | Acesso em 08/04/2024.

https://veja.abril.com.br/coluna/real-estate/o-cenario-otimista-para-o-mercado-imobiliario-em-2024 | Acesso em 08/04/2024.

https://maisretorno.com/portal/expectativas-para-o-mercado-imobiliario-em-2024| Acesso em 08/04/2024.

https://www.machadomeyer.com.br/pt/inteligencia-juridica/publicacoes-ij/imobiliario/perspectivas-do-mercado-imobiliario-para-2024. Acesso em 08/04/2024.

https://braziljournal.com/credito-imobiliario-poupanca-declina-mas-lcis-cris-e-ligs-salvam-o-dia/ | Acesso em 08/04/2024.

https://digital.concreteshow.com.br/negcios/novas-regras-do-minha-casa-minha-vida-2024  | Acesso em 08/04/2024.

https://leismunicipais.com.br/plano-diretor-goiania-go | Acesso em 08/04/2024.

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.