“A escritura pública deve ser lavrada em Tabelionato de Notas e, posteriormente, submetida ao Cartório de Registro de Imóveis para o devido registro”, diz Samir Farhat, sócio do Arbach & Farhat Advogados. É com esse registro que o direito à propriedade do imóvel é garantido ao comprador. No entanto, as pessoas precisam ficar atentas às documentações necessárias para dar entrada na escritura pública e verificar se o imóvel possui alguma pendência jurídica ou irregularidades na documentação, como a ausência de matrícula.

“Há também situações específicas, como quando o pagamento do imóvel foi feito de forma parcelada e não houve quitação total. O vendedor pode se recusar a lavrar a escritura definitiva até que o valor seja integralmente pago”, cita Maria Reis, especialista em Direito Imobiliário pela FGV/SP, sócia do escritório Lara Martins. Nestas situações, é necessário que o comprador entre com um processo na justiça para ter acesso a escritura definitiva.

O que o contrato de compra e venda garante ao comprador?

O contrato de compra e venda garante ao comprador o direito à posse do imóvel. Embora o nome seja semelhante ao de propriedade, os dois termos possuem diferenças. Segundo Reis, a posse dá o direito ao uso do imóvel. Ou seja, a pessoa tem o direito de usufruir do bem e até explorar o espaço, como alugar e receber os frutos dessa locação. Já a propriedade é o direito pleno e legal sobre o imóvel.

“O proprietário tem o poder de vender, transferir, hipotecar, ou dispor do imóvel como quiser, porque seu nome está registrado como tal na matrícula do imóvel. Esse registro é o que confere ao proprietário o reconhecimento oficial da lei”, explica a especialista.

Quais são os custos da escritura pública?

Os custos envolvendo uma escritura pública envolvem três despesas: o recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que trata-se de uma tributo municipal e pode ter uma alíquota diferente para região, e as taxas cobradas pelos serviços do Tabelionato de Notas e pelo cartório de registro de imóveis. “Esses dois últimos respeitam uma tabela progressiva de custos, a depender do valor da operação de venda e compra”, diz Farhat.

Segundo uma simulação realizada pelo especialista, esses custos podem chegar a um valor de R$ 39,8 mil para a escritura de um imóvel de R$ 1 milhão na cidade de São Paulo (SP). Os cálculos levaram em consideração uma alíquota de 3% de ITBT, R$ 6.150 referente aos gatos com as taxas para o lavramento do documento em um Tabelionato de Notas e R$ 3.650 para os custos do registro do ofício em um cartório de registro de imóveis.

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

Um acidente aéreo é uma tragédia de grandes proporções que pode causar danos devastadores, especialmente em áreas urbanas e povoadas.

Quando um evento dessa natureza ocorre, os impactos vão além da destruição física de móveis e imóveis. Afeta também a vida e a integridade de pessoas que possam estar no local, gerando não apenas danos materiais, mas abalos psicológicos significativos.

Nesse cenário, surgem diversas questões junto aos moradores afetados, especialmente no que tange à responsabilização por prejuízos materiais, enfrentamento do abalo psicológico e a gestão do assédio midiático.

Prejuízos materiais: a responsabilidade legal
A começar pelos prejuízos materiais, a responsabilidade legal pelos danos causados por um acidente aéreo – incluindo destruição de imóveis, veículos e bens móveis – geralmente recai sobre a companhia aérea responsável pelo voo, conforme estabelecidos nos artigos 186 e 927 do Código Civil Brasileiro.

Esses artigos estabelecem a obrigação de reparação por aquele que causar dano a outrem, seja por ação ou omissão.

No entanto, a apuração da responsabilidade é um processo que pode se estender, exigindo perícias e provas concretas dos danos. Nesse ínterim, os moradores e a administração do condomínio devem adotar medidas para mitigar os prejuízos imediatos.

Por isso, depois da apuração dos danos, a administração deve coordenar as ações necessárias para as reparações nas áreas comuns.

O primeiro passo é verificar a contratação de seguros residenciais e se estes incluem cobertura para acidentes aéreos, oferecendo suporte financeiro e até mesmo na reparação.

Na ausência de tal cobertura, a administração deve atuar de forma diligente, assegurando que as despesas sejam justificadas e documentadas, facilitando assim eventuais prestações de contas e ajuizamento de processos judiciais.

Além disso, é comum que os moradores precisem deixar o imóvel temporariamente por conta das obras. Nesses casos, o status da obra e a necessidade de mudança do morador devem ser documentados, para que a companhia aérea responsável arque com os custos associados, desde o aluguel até as despesas de mudança.

Abalo psicológico: responsabilidade por danos morais
Além dos danos materiais, o impacto psicológico nos moradores não pode ser negligenciado. A violação da sensação de segurança do lar (direito fundamental), somada ao desgaste causado por ter seus pertences destruídos, podem resultar em consequências emocionais severas, como estresse pós-traumático, ansiedade e medo.

Nesse sentido, a Constituição Federal assegura o direito dos afetados à indenização por danos morais, de modo que a companhia aérea poderá ser acionada judicialmente para responder por estes danos.

Em paralelo, cabe à administração do condomínio reconhecer esses impactos e adotar medidas para oferecer suporte adequado aos moradores, como organizar sessões de terapia com psicólogos especializados, para ajudar os afetados a processar o trauma e recuperar sua estabilidade emocional.

Assédio da imprensa e curiosos: proteção da privacidade
Um acidente aéreo naturalmente atrai a atenção da imprensa e de curiosos, o que pode agravar o sofrimento dos moradores ao terem suas privacidades invadidas.

Cabe à administração do condomínio adotar medidas para proteger a privacidade dos moradores, como a contratação de uma equipe de segurança para restringir acesso ao local por pessoas não autorizadas, a designação de um porta-voz para lidar com a imprensa e até a instalação de barreiras físicas para impedir a visualização das áreas danificadas.

Entretanto, caso essas medidas não sejam suficientes, é recomendado ao condomínio requerer providências judiciais necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário à proteção da vida privada, conforme previsto no artigo 21 do Código Civil.

Mais uma vez, ressalta-se que todas essas ações, se comprovadamente necessárias, podem ser posteriormente cobradas da companhia aérea responsável, dentro do escopo de reparação dos danos causados.

Conclusão
A complexidade dos impactos de um acidente aéreo em um condomínio revela a importância de uma gestão que vá além da simples reconstrução física.

Com a devida atenção aos direitos e deveres previstos em lei, é possível reconstruir tanto as estruturas quanto o bem-estar da comunidade, garantindo que a recuperação seja completa e arcada pelo causador do prejuízo.

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

No exercício diário de convivência estabelecido pelos condomínios, a máxima “Minha casa, minhas regras” é repleta de exceções. A vida em comunidade obriga os moradores a se adequarem a normas coletivas para manter a boa vizinhança ou, em casos extremos, para não ser expulso da própria casa.

Mas o que causa a expulsão de um morador? Nestes casos em que o condomínio resolve recorrer à solução extrema, quais são os caminhos possíveis? Quando o proprietário é expulso do condomínio, ele perde o imóvel?

Quando o morador pode ser expulso do condomínio? 

O principal motivo para a expulsão de um morador do condomínio em que ele vive é a perturbação de sossego. De acordo com o artigo 1.277 do Código Civil, conhecido como o Direito de vizinhança, os condôminos têm o direito de exigir que ações sejam tomadas para coibir atividades que comprometam o sossego, a saúde e a segurança, inclusive quando elas são oriundas do mau uso de propriedade vizinha.

“Caso determinado condômino apresente comportamentos antissociais como perturbação da ordem, desrespeito à convenção do condomínio, ameaças e agressões físicas e verbais, produção de elevados ruídos sonoros em locais e/ou horários não permitidos, criação de animais não compatíveis à segurança dos demais condôminos ou descumprimento das normas de segurança e saúde, é possível realizar sua expulsão”, detalha a advogada Maria Reis, especialista em Direito Imobiliário pela FGV/SP e sócia do escritório Lara Martins.

Ela destaca, entretanto, que o comportamento precisa ser reiterado e o condomínio precisa ter tomado medidas prévias, como notificações e aplicações de multas.

Caso Eddy Júnior

Em julho deste ano, a Justiça de São Paulo determinou que Elisabeth Morrone e o seu filho deixassem o condomínio onde moram após se envolverem em um episódio de racismo contra o humorista e músico Eddy Júnior, ocorrido em 2022. A juíza argumentou que os dois foram expulsos por comportamento antissocial.

O advogado André Luiz Junqueira, professor da GP Academy, braço de formação e capacitação da URBX, aponta que este tipo de decisão costuma ser bastante rara e tomada apenas em casos extremos. “Não precisa ser necessariamente um crime, mas devem ser situações em que realmente a coletividade chegue à conclusão de que não dá para conviver com este indivíduo”, pontua.

Como expulsar um morador do condomínio?

A expulsão de um morador de um condomínio é um processo complexo que se desdobra em diversas etapas. O primeiro passo indicado pelo Direito de vizinhança é que o condomínio notifique o morador sobre os comportamentos antissociais. Se, após a notificação, os comportamentos persistirem, o condomínio pode aplicar multas, limitadas a até dez vezes o valor da contribuição condominial.

“Caso as multas não sejam suficientes para cessar os comportamentos, o próximo passo é obter a aprovação de três quartos dos condôminos restantes e realizar o ajuizamento da Ação de Exclusão de Condômino. Se o juiz acatar o pedido, o morador será expulso do condomínio”, esclarece Reis.

Ela recomenda que o condomínio apresente provas documentais como fotos, vídeos e boletins de ocorrência.

O morador expulso pode perder o imóvel? 

Se a pessoa expulsa do condomínio for proprietária do imóvel, ela não o perderá. Segundo Junqueira, porém, parte do direito de propriedade daquela pessoa é perdido. “Uma vez que o morador perde o direito ao uso, parte do direito de propriedade dela é lesado, mas ele continua podendo alugar ou vender o imóvel”, explica.

Reis, porém, comenta que é possível que o condomínio solicite a alienação forçada do imóvel. “O condomínio pode, juntamente com a Ação de Exclusão, requerer que o proprietário seja obrigado a alienar o imóvel em um prazo específico, sob pena de alienação judicial forçada. Se o juiz entender que a venda forçada é necessária para cessar os atos antissociais, essa medida poderá ser deferida”.

“Entretanto, é importante que a necessidade da venda forçada tenha relação direta com o cessamento dos atos. Pois é plenamente possível que o proprietário perca o direito de frequentar o condomínio, ou seja, a posse do imóvel, mas continue sendo proprietário do imóvel, podendo usufruir do imóvel por outros meios, como alugá-lo, por exemplo”, acrescenta.

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.

A advogada especialista em Direito Imobiliário e sócia do Lara Martins Advogados, Maria Reis, em entrevista à Jovem Pan News, comentou sobre os impactos positivos e negativos do PL em Bairros de Zona Exclusiva residencial(ZER).

Maria Reis

Maria Reis – Sócia do Lara Martins Advogados. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Integrante da Comissão de Imóvel Rural e Contratos Agrários do IBRADIM.